İnşaatçılar genellikle bir arsa için düzenlemeler yaparak hayallerindeki evi gerçekleştirme konusunda kısıtlanırlar ve bu da arazi satıcıları inşa etmenin dezavantajına olabilir. Komşu mülklere yasal olarak öngörülen minimum mesafelere uyum veya mülkün alanına bağlı olarak maksimum inşaat alanına uyum, olası sorunlardan sadece iki tanesidir. Belirli koşullar altında, komşu mülkler için birleşik bina yükü çözüm olabilir.
İlişki oluşturma yükü – tanım
Terimin de belirttiği gibi, öncelikle iki veya daha fazla özelliğin birleşimidir. Bunların “birleşebilmesi” için komşu mülk olması gerekir. Birleştirme bina yükü, iki veya daha fazla komşu mülkün inşaat hukukunda tek bir mülk olarak ele alınmasını içerir. Ortak inşaat yükü genellikle bir inşaat kanunu gerekçesi gerektirir.
Birleşme bina yüküyle örneğin ilgili komşu mülkler arasındaki mülkiyet sınırları ortadan kalkıyor. Dernek bina yükü her zaman en az bir "hizmet mülkü" içerir. Bu kişinin veya mülk sahibinin, sorumlu inşaat otoritesine karşı, mülk sınırlarını komşu bir mülkle feshetme konusunda kamu hukuku yükümlülüğü vardır. Bu, komşu mülkün sözde "baskın" kısım haline geldiği ve inşaat hukuku meseleleri söz konusu olduğunda komşu sınırın dikkate alınmasına gerek olmadığı anlamına gelir.
Birleşme bina yükü durumunda mülkiyet ilişkileri
Bireysel mülklerin mülkiyet yapısı dernek kurma yükünden etkilenmez. Bu, her katılımcı mülk sahibinin, dernek inşaatı harcı alınmadan önce tapu siciline kayıtlı olduğu/kaydedildiği ölçüde mülküne ilişkin mülkiyet haklarını elinde tuttuğu anlamına gelir. Tapu kütüğüne dernek binası yükü işlenmez. Vergi alanında da herhangi bir değişiklik olmayacak.
Dernek oluşturma yükünün kullanılması
Örnek 1
Bay Meier'in mülkünde, dairelerin yan yana olduğu ve her birinin kendi girişi olan iki ailelik bir evi var. Bir tarafı artık yan taraftaki mülkle birlikte satılacak. Mülkiyet bölünmesi bunu teorik olarak mümkün kılmaktadır. Ancak ev mülkün ortasında olmadığı için mülkteki payı önemli ölçüde daha küçük olacaktır.
İnşaat kanunu, evin yarısının inşaat alanının kalan mülkün büyüklüğüne göre çok büyük olduğunu belirtiyor. Dolayısıyla bu durumda mal paylaşımı mümkün olmayacaktır. Ancak, mülkün bölünmesiyle aynı anda bina birleştirme yükü başvurusunda bulunulması ve onaylanması halinde, mülk, bölünmeden sonra bile imar mevzuatı açısından tek mülk olarak kabul edilmeye devam eder. Ev alıcısı, mülk sahibi olarak düzenli olarak tapu kaydını alır.
Örnek 2
Bayan Schmidt'in oğlu, annesinin yanındaki mülkü ucuza satın alabilir. Hayalindeki ev planını gerçekleştirebilmek için annesinin mülküne, mülk sınırına yakın bir yerde inşa etmesi gerekecekti. Buna hiçbir itiraz yoktur, ancak inşaat idaresi itiraz etmez, çünkü inşaatçı olarak bitişik mülklerin mülk sınırlarına asgari mesafeyi korumakla yasal olarak yükümlüdür. Burada annesi artık imar idaresine müşterek inşaat yükü uygulama yükümlülüğü verebilir. Bu şekilde anne, iki mülk arasındaki sınırı ortadan kaldırır ve oğul, inşaat yaparken artık bunu hesaba katmak zorunda kalmaz.
Örnek 3
Arkadaş olan iki evli çift, üzerine inşaat yapmak istedikleri iki arsayı arka arkaya satın aldılar. İnşaat için sokaktan arka mülke erişim yoktur. Bu, kabloların yalnızca ön mülk üzerinden arka mülke ulaşabileceği anlamına gelir. Burada çift, ilk mülk üzerinde yapısal bir yer değiştirmeyi yasal ve kalıcı olarak öngören sözde irtifak hakkı üzerinde anlaşabilir. Maliyetlerden tasarruf etmek için yeni mülk sahipleri inşaatı birleştirmeye karar veriyor. İki mülk, inşaat hukuku anlamında tek bir mülk haline gelir. Sonuç olarak sadece ön özelliğin geliştirilmesi gerekmektedir. Arka özellik artık buna bağlanabilir.
Uygulama
Bireysel federal eyaletlerin farklı gereklilikleri olabileceğinden, dernek kurma yükü başvurusuna ilişkin genel bir kural olarak bağlayıcı bir bilgi sağlanamaz. Buna göre bazı noktalarda aşağıdaki bilgiler sadece yol gösterici niteliktedir. Başvuruyu göndermeden önce sorumlu makam hakkında kesin bilgi almanız tavsiye edilir.
Sorumluluk
Sorumlu inşaat otoritesi veya belediyenin yapı denetim otoritesi aracılığıyla ortak bina yüküne başvurulabilir.
Başvuru Sahibi
İlgili mülk sahiplerinden herhangi biri başvuruda bulunabilir. Başvuruyu gönderen kişi genellikle oluşan ücretlerin faturasının da alıcısı olacaktır.
Her halükarda mülkü “ipotek altına alınan” mülk sahibi, inşaata hazır olduğunu ayrı bir formda imzasıyla belirtmelidir. Teknik jargonda buna “inşaat müteahhidi” denir. Bazı şehirlerde/ülkelerde, müşteri başvuruyu gönderdikten sonra inşaat yüklenicisi, imzayı sağlamak ve doğrudan doğrulayabilmek için kişisel bir randevuya davet edilir. İnşaat müteahhidi daha uzakta yaşıyorsa, imza evin yakınındaki bir inşaat yetkilisinde yapılabilir ve orada onaylanabilir. Alternatif olarak imza noter tarafından da onaylanabilir.
Gönderilecek belgeler/belgeler
- Doldurulmuş ve imzalanmış başvuru formu
- İmza sertifikasına sahip inşaat yüklenicisinden inşaat yükü beyanı
- İlgili tüm mülklerin güncel tapu kaydı özeti (üç aydan eski olmamalıdır)
- İlgili tüm mülklerin kadastro özetleri
- Yüklenecek mülk alanının işaretlerini ve boyutlarını içeren beş nüsha halinde site planı
- İnşaat otoritesine bağlı olarak, ortaya çıkan ücretler için ayrı bir maliyet varsayım formu gerekli olabilir
- Ticari veya dernek mülkü ise ticari veya dernek sicil özetleri sunulmalıdır
Düzenleme işlemi
Gerekli tüm belgeler ve imzalar mevcutsa, yapı denetim otoritesi sözde inşaat ruhsatı sürecini başlatacaktır. İşlem süresi, iş yüküne ve bireysel durumlara bağlı olarak büyük ölçüde değişebilir. Ortalama olarak dört ila altı hafta arasında bir işlem süresi beklenebilir.
Başvurunun onaylanması durumunda bina yükü kütüğüne giriş yapılacak ve dernek bina yükü yasal olarak bağlayıcı hale gelecektir.
Maliyetler
Belediyeye, idari çabaya, ekonomik değere veya binanın diğer faydalarına bağlı olarak maliyetler genellikle ayrı ayrı bir araya getirilir. 60 euro ile 500 euro arasında değişiyor. Başvuru yapıldıktan sonra inşaat yüklenicisinin fikrini değiştirmesi ve bina takyidat beyanını imzalamaması durumunda da ücret iadesi yapılır. Bina yükü kütüğündeki kayıtlara ilişkin yazılı bilgi talep etmek mümkündür. Burada da yine 15 ila 50 avro arasında bir ücret ödenmesi gerekiyor.
İpucu:
İnşaat ruhsatı prosedürünün sonucu başvuru sahibine yazılı olarak bildirilecek ve en azından yapı yükü kaydındaki giriş yapı idaresine yazılı olarak iletilecektir. Bu zaten bağlayıcıdır ve derneğin inşaat yükü yasal olarak bağlayıcıdır, dolayısıyla bina yükü kaydından ilave kanıt alınmasına gerek yoktur.
Miras veya satış durumunda dernek kurma yükü
Mülk birliğinin yükümlülüğü altına giren mülkün satış veya miras yoluyla mülkiyetinde bir değişiklik olması durumunda, bu durum etkilenmeden kalacak ve varlığını sürdürecektir. Bu, “hakim” mülkün sahibini korumak içindir. Bunun amacı, en kötü senaryoda, ev (eski) mülk sınırı boyunca inşa edilmişse yükümlülüğün sona ermesi durumunda komşunun evini veya bir kısmını yıkmak zorunda kalmasını önlemektir.
Dernek oluşturma yükünün silinmesi
Bir veya daha fazla mülkte dernek kurma yükü kayıtlıysa belirli koşullar altında silinebilir. Aşağıdaki gereksinimler karşılanmalıdır:
- Başlangıçta planlanan inşaat gerçekleşmeyecek (sebep ortadan kaldırıldı)
- Dernek oluşturma yükünü sürdürmede kamu yararı yoktur
- Sorumlu bina denetleme makamının onayının verilmesi gerekir
Gayrimenkul değeri üzerindeki etkisi
En az iki mülk ortak bina yüküne dahil olduğundan, bu genellikle bir taraf için dezavantaj, diğer taraf için avantaj olduğu anlamına gelir. “Hakim” mülk, mülk sınırının komşu mülkten ayrılmasından yararlandığı için avantaja sahiptir. Sonuç, mülkün değerinin artması olabilir.
İnşaat yükünün kayıtlı olduğu mülk, komşu mülkten net bir sınır belirleme hakkını kaybeder. Bu potansiyel olarak bir mülkün değerini az altabilir.
Bireysel duruma ve gelişime bağlı olarak her zaman değerde bir azalma meydana gelmez. Birleşik bina yükünün geliştirmede daha fazla esneklik sağladığı ve bu inşaat hukuku anlaşması olmasaydı bunun mümkün olmayacağı dikkate alınmalıdır. Bir gayrimenkulün değer kaybı veya artışının beklenip beklenmeyeceği ve ne ölçüde beklenebileceği bir bilirkişi ve ilgili raporla belirlenebilir.
