Bir mülkü bölmek istemenin farklı nedenleri olabilir: yarı müstakil bir evin planlanması, parsellenmesi, yetişkin çocuklara inşaat arazisi sağlanması veya mülkün çok büyük olması ve çok fazla şey gerektirmesi olabilir. Bakım. Ölçülü veya ölçüsüz bölme işlemi yapılabilir. Kılavuz, mülkü bölerken dikkate alınması gereken her şeyi gösterir.
Onay
Neredeyse tüm federal eyaletlerde, mülkün bölünmesi için belediye onayı gerekmiyor. Geliştirilmiş bir mülk veya bunun için bir inşaat ruhsatı söz konusu olduğunda, Aşağı Saksonya ve Kuzey Ren-Vestfalya istisnadır. Gerekli bölünme izni olsun ya da olmasın, öngörülen inşaat yönetmeliklerine her zaman uyulmalıdır. Bu, örneğin minimum mesafelere ve kalkınma planlarına uyum için geçerlidir. Mülkün bulunduğu sorumlu belediyenin bina ve/veya emlak idaresi ayrıntılı bilgi sağlar.
Bölme türleri
Aşağıdaki iki tür bölme arasında bir ayrım yapılır:
İdeal bölüm
İdeal bir bölme özelliği ölçmeden gerçekleşir. Bu, ölçüm yapılmadığı anlamına gelmez. Sınır belirleme ve sınır belirleme/sınır işaretleme olmadan çalışır. Ölçüsüz bölünmenin düzenlenmesi noter tarafından yapılır. İdeal parsellemeye ilişkin kayıt tapu kütüğüne yapılır. Bu tür bölmeler esas olarak paradan tasarruf etmek amacıyla ve tarafların birkaç metrekarenin fazlasını veya azını istemedikleri durumlarda gerçekleştirilir.
İdeal bölme gereksinimleri
Ölçmeden bölme işleminin yapılabilmesi için aşağıdaki şartlardan en az birinin yerine getirilmesi zorunludur:
- Sınır “taştan taşa” çizilir, örneğin yarı müstakil bir evde
- Eşit mülk paylaşımları, örneğin bir miras topluluğunun dağıtılması sırasında ortaya çıkabilir
- Geçmişte bir bölme ölçümü yapılmış ve mülkiyet değişikliği olmadan tapu dairesine teslim edilmiştir
Gerçek bölme
Gerçek bölünme durumunda, tanınmış ve kamu tarafından atanmış bir araştırmacı tarafından ölçüm yapılmalıdır. Bu, sorumlu araştırma otoritesinin talebi üzerine sağlanır veya bağımsız olarak görevlendirilebilir. Tüm alt alanlar için mülkiyet sınırları çizilmiştir. İsteğe göre sınır işaretleri konulabilir. Ölçüm sonuçları ve sınır noktaları delil olarak tapu müdürlüğüne sunulur ve orada saklanır. Ölçülen tüm kısımlar için ilgili (yeni) mülk sahipleri ile birlikte yeni tapu kayıtları oluşturulur. Yeni araştırma ve sınır verileri, bölünmemiş mülk için eski tapu kaydının "üzerine yazılır".
Maliyetler
Kadavuzlu veya kadastrolu parsel bölünmesinin fiyatı, bölünecek mülkün büyüklüğüne ve arsa değerine bağlıdır. Bölünecek mülk 850 metrekare ve standart arazi değeri metrekare başına 23 Euro ise, bölme ölçümünün maliyeti, bölme ölçümü olmadan yapılan sondalama işlemine göre ortalama 900 Euro daha yüksektir. Maliyet hesaplamalarının daha yüksek olması nedeniyle satış vergisi ve tapu harçları da buna bağlı olarak daha pahalı hale geliyor. Bu örnekte, 2.700 Euro'nun biraz üzerinde bir maliyet hesaplaması, bölme ölçümü olmadan 1.300 Euro'nun biraz üzerinde bir maliyetle karşılaştırılıyor. Fiyatlar belediyeye göre değişiklik gösterebilir.
Bölünme masraflarını karşılamaktan genellikle mülk sahibi sorumludur. Bölünecek mülkün (yeni) sahibiyle maliyet paylaşımı veya genel maliyet üstlenilmesi konusunda özel anlaşmalar yapılması mümkündür.
Onay gerekiyorsa başvuru
İzin şartına tabi bir mülk bölünecekse, sorumlu belediye yetkilisine yazılı, gayri resmi bir başvuru yapılması gerekir. Başvurunun mülk sahibi veya alıcı tarafından yapılması gerekmektedir. Kural olarak, mülk sahibi veya alıcı adına kadastro uzmanları ve noterler de başvuruda bulunabilirler. Üçüncü tarafların başvuruda bulunabilmesi için yasal olarak bağlayıcı bir vekaletname gereklidir.
Uygulamanın içeriği
Bina Şablon Yönetmeliği'nin 13. Maddesi, başvurunun içeriğini ve gerekli belgeleri düzenler. Bunlar arasında yer alıyor
- Başvuru sahibinin veya bölünecek mülk sahibinin adı ve adresi
- Tesisin sokak ve ev numarası
- Özellik adı
- Tapu kayıt sayfası
- İlçe, arsa ve parsel numarasıyla birlikte mülk kadastrosu
- Mevcut mülk sınırlarını, bölünecek mülkleri ve gelecekteki sınırları içeren üç kopya halinde mülk haritası
- Mevcut gelişmeler, bölünecek taşınmazın piyasa değeri ve bölünme amacı hakkında bilgiler
İpucu:
Tüm bilgilerin doğru ve eksiksiz olduğundan ve gerekli tüm belgelerin/belgelerin sunulduğundan emin olun. Ortalama olarak işlem süresi üç haftadır. Yanlış veya eksik bilgi/belge sunulması durumunda işlem süresi buna göre uzatılacaktır.
Bölünme izni reddedildi
İnşaat otoritesi mülk paylaşımını reddederse, bir sonraki adım, ret kabul edilemezse mahkemeye gitmek olacaktır.
Onaylanmış mülk bölümü
Bir parsel imar otoritesi tarafından onaylanmışsa ölçümün yapılması gerekmektedir. Ölçüm sonuçlarının taksim izniyle birlikte tapu dairesine teslim edilmesinden önce, önceden ilave düzenlemelerin yapılması tavsiye edilir.
İntifa
Bireysel maliklere, Medeni Kanun'un 1018. maddesine göre verilmesi gereken geçiş veya geçiş hakları gibi haklarını unutmayın. Aynı zamanda haklardan feragat kararı da verilebilir. Bu, komşunun mülkünün ipotek edilmesini içerir. Bu, örneğin su borularının döşenmesi veya komşu mülkte eşyaların depolanması gibi (ortak) kullanımı düzenler.
İpucu:
İrtifak hakkı ve haklardan feragat gibi tüm anlaşmalar genellikle yazılı olarak kaydedilmeli ve her bölünme/satın alma anlaşmasının parçası olmalıdır. Bu şekilde daha sonraki anlaşmazlıkların önüne geçilebilir.
Geçiş ve geçiş hakları
Temel bir irtifak geçiş ve geçiş hakkıdır. Özellikle bölünmüş bir mülk ikinci sırada yer alıyorsa ve yürüyerek veya araçla doğrudan erişim mümkün değilse. Bir mülk bölünürken hangi yola/erişime izin verileceği düzenlenmelidir. Yolların/erişim yollarının kullanım ücreti ve/veya bakım maliyetlerine katılım mantıklıdır.
Yol ve geçiş haklarına ilişkin maliyetler
Geçiş ve geçiş hakkı bedellerinin miktarı kullanım yoğunluğuna göre belirlenmelidir. Buradaki hesaplamaya özel veya ticari kullanım dahil edilebilir. Tarafların anlaşamaması durumunda maliyetler bir uzman tarafından belirlenebilir.
Tapu kaydı
Komşu bir mülk üzerinde geçiş hakkı ve/veya geçiş hakkı verilmişse, bunun ipotek sahibi mülkün tapu kütüğüne kaydedilmesi gerekir. Tapu kaydının yapılabilmesi için malikin rızası şarttır. Yeni tapu kayıtları oluşturulurken geçiş ve geçiş hakları tapu dairesinin elinde mevcutsa, idari çaba daha az olur ve maliyetler genellikle sonraki kayıtlara göre daha düşük olur.
İpucu:
Yolların ve geçitlerin alanı çok cömert olmamalıdır, çünkü bu, mülkün kayıtlı irtifak hakkıyla satılması durumunda değer kaybına yol açabilir. Mülkiyet değişikliği, geçiş hakkının veya geçiş hakkının sona ermesi sonucunu doğurmaz.
Yardım isteyin
Yetki Almancası, yasal düzenlemeler, ayrı ve/veya istisnai düzenlemeler ve sayısız paragraf, normal vatandaşların yolunu bulmasını kolaylaştırmıyor. Kasıtsız bir hata, projenin onaylanmaması veya yeni mülk sahipleri ile hukuki sıkıntı yaşanması için yeterli olabilir. Gayrimenkul ve inşaat hukuku alanında uzmanlaşmış bir bilirkişi veya avukat/noterden yardım almanız tavsiye edilir. Çoğu durumda yetkili destek paradan, zamandan ve sinirlerden tasarruf sağlayabilir.
